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泰禾集團總裁助理兼品牌總監沈力男
高端改善項目集中放量
在16日的銷售業績說明會上，保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)北京公司營銷中心總經理牛毅向現場記者表示，"保利海德公園首期開盤共推出128套產品，其中包含23套疊拼產品，以及105套高層產品。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-19/08152914728.shtml
值得關註的是，為瞭攬客，高端項目紛紛降低瞭"身段"低價入市，這種策略顯然得到瞭市場的認可，保利海德公園 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、亞奧萬和四季 ( 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、通州萬達廣場 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等多個上周開盤的高端項目去化率都較為理想。業內預計，隨著傳統銷售旺季"金九銀十"的到來，預計未來兩個月，北京樓市將會有更多的項目進入實質性降價階段。
任啟鑫指出，樓市低迷始於今年3月，截至目前已延續6個月時間，受庫存壓力、業績壓力以及資金成本壓力等因素疊加影響，迫使一些開發商改變銷售策略，頻頻"舍價走量"。任啟鑫表示，"金九銀十"的成交決定著今年房企銷售任務的完成情況，而扭轉戰局的關鍵仍在於價格，對於剛需產品供應非常集中的區域來說，產品同質化現象明顯，在今年房地產整體下行的趨勢下，多數項目直面庫存量高、去化壓力大的窘境，未來一段時間，出現價格調整的樓盤還將增加。
目前仍無法預計金九銀十市場銷售情況如何，但可以預計的是，僅從供應上看，九十月高端產品已經形成紮堆之勢。
正如郭毅所言，目前市場銷售業績不錯的高端項目各有各的特點，如京投銀泰琨禦府占據瞭西三環昆玉河畔的黃金區位，多少年都不曾有過土地出讓，先天具備瞭土地資源和環境資源的稀缺性；位於北三環區域的保利海德公園周邊生活交通配套成熟，且名校環繞，再加上項目城市別墅的產品類別，造就瞭項目在產品和地段上的雙重稀缺性；5小時售罄的華潤萬橡府則得益於華潤對區域近十年的長期耕耘、對目標客群定位之精準。
搶收金九 高端改善項目集中放量
保利代理北京公司總經理杜平
北京市場分化明顯
內容來自sina新聞
因此，近期入市的高端改善項目在價格上均比較務實。據世華龍樾項目負責人透露，近期開盤的產品主力戶型在110-170平方米之間，開盤單價應該在5萬元上下。該項目原來的市場預期是5.5萬元。亦莊著名高端項目遠洋天著更是放出低於3萬元精裝單價的信號，東南四環外的江南山水即將入市的別墅項目預計起價僅為36500元/平方米。
除瞭已經入市的高端改善產品，據記者瞭解，北京城建旗下的世華龍樾二期也將於近期入市。據北京城建相關負責人透露，目前已經遞交瞭預售申請，"批下來就賣。"而位於望京的著名高端住宅望京金茂府 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)也在近期發佈瞭其樓樣板間和園林示范區，計劃在10月份推出2號樓西側單元。位於海淀的金隅翡麗也計劃在9月底推出三期升級產品藍爵堡，主力產品為一梯兩戶的洋房產品，明年則計劃在同一地塊推出疊拼產品。位於東南四環十八裡店南橋的高端住宅江南山水 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)則宣佈，其二期別墅產品即將重裝上市，其中，獨棟別墅單套戶型建築面積在420-440平米之間，庭院Townhouse單套戶型面積在265-292平米之間。東四環朝陽公園東側的泛海國際 ( 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)即將於10月推出二期產品，首批90套住宅中包括40套城市平墅和50套高板。
市場回暖言之過早
北京的房地產市場分化比較明顯，高端項目今年的銷售情況一直不錯，隨著9月份供應的增加，改善型購房者的積極入市，使得高端項目都取得瞭不錯的去化率。改善型購房者一般會認為目前是不錯的出手時機，但也有購房者還在觀望，這類購房者在剛需市場中比較明顯。而高端項目之所以在9月份增加供應，除瞭企業戰略以外，還有一部分原因是高端項目對樣板區等都有要求，就北京的氣候而言，能展示的時間可能也就兩個多月瞭，"搶收"成為大傢共同的選擇。
從統計機構的數據可以看出，高端項目集中放量的態勢非常明顯，在上周入市的11個項目中，高端改善項目共計6個，分別為保利海德公園、亞奧萬和四季、泰禾1號公館、首開常青藤、通州萬達廣場以及亦莊的遠洋天著 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，占據瞭大半壁江山。另外幾個入市的項目分別為商住項目盧卡新天地 、東亞尚品臺湖以及五和萬科長陽天地 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)。此外，還有兩個自住房項目，分別是富力惠蘭美居 ( 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)和新國展滿庭芳，共為樓市新增供應6007套，創周供應歷史新高。
京華時報記者邢飛 桂瑰
從目前銷售情況來看，小戶型基本售罄，大戶型產品補充推出一部分，現在僅還有少量房源在售。"
"保利海德公園的熱銷並非個案。"亞豪機構副總經理高姍分析認為，從8月開始，北京房地產市場乃至全國市場都傳來新豐鄉農地貸款額度成交量明顯上漲的消息，尤其是北京高端市場，從7月開始，就陸續傳來項目熱銷的消息。
牛毅表示，"保利海德公園是集合保利地產多年心血所精心雕琢出來的標桿產品。在項目營造過程中，每個細節我們都苛求完美。從項目選址，到後期建築規劃、設計，再到細節打造等一系列過程，我們始終追求極致和卓越。作為集地段、戶型、品質等稀缺價值於一身的頂級豪宅項目，保利海德公園擁有獨一無二的高品質，而這或許才是其熱銷的秘訣。"
回暖需要進一步觀察
分析瑞穗鄉房屋二胎
通州萬達廣場位於通州北苑商務區，為60萬平米大型城市綜合體，涵蓋A級購物中心、5A寫字樓、精品住宅以及地鐵旺鋪，集購物、居住、辦公、餐飲、文化、休閑等功能於一體。據悉，通州萬達廣場近期還會加推二期精品住宅新品。另外，還會有地鐵旺鋪、超5A甲級寫字樓新品即將上市。通州萬達廣場11月底即將開業。屆時，萬達百貨、萬達IMAX影城、大歌星KTV、萬達大玩傢、萬達寶貝王、永輝精品超市六大主力店將攜手200餘傢知名品牌入駐。
高端項目熱銷非個案
通州萬達廣場：住宅開盤兩小時售罄
據中原地產提供的數據，北京8月份新房網簽量達10163套，為今年以來新房網簽量首次突破萬套。剔除保障房，8月份北京市新建住宅網簽量為7022套，環比大幅增長54.8%。此外，北京二手房成交量繼7月重回8000套之後，8月網簽達8434套，環比又增長4.65%。
高端市場方面，亞豪機構的統計數據顯示，8月，北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套房源，銷售總面積達3.16萬平方米，環比上月，成交套數、面積分別上漲瞭73%和62%。
此外，從7月開始，陸續有高端項目"大賣"。7月中旬，華潤萬橡府開盤當天實現認購金額15.7億元，180套房源5小時即宣告售罄；8月中旬，京投銀泰琨禦府開盤推225套房源，當天認購率超過95%，認購金額達24億元。
"事實上，自7月入市以來，保利海德公園的來電來訪量就一直在攀升，在開盤之前，項目的認籌客戶量已達到較高。"牛毅告訴記者。
9月13日，保利海德公園首期開盤當天，110多套房子被當場認購，最終創下瞭熱銷25億的傲人成績。這個數字刷新瞭今年房地產市場新開盤項目單次銷售業績的紀錄。
"現在說市場回暖還言之過早。"亞豪機構市場研究總監郭毅表示："目前已知的幾個熱銷項目，或是開發商的降價推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，而除這些'捷報'以外，還有更多的高端項目，蓄客和銷售情況並不好。"
作為區域高端定位產品，通州萬達廣場住宅產品的走勢一直受到高度關註。
但據記者觀察，凡熱銷項目，無一不是在價格上做出一定讓步的項目，例如京投銀泰琨禦府項目，此前市場預計其銷售均價至少在8萬元/平米以上，而8月中旬，其開盤均價為73000元/平方米，且包含瞭8000元/平方米的精裝修，價格優勢明顯；而此次熱銷25億元的保利海德公園，認購價格為9.7萬元上下，此前市場預期均在10萬元以上。
此外，記者走訪發現，在四環和五環區域，出現多個高端項目因蓄客不佳，一再推遲開盤時間的現象。思源企業代理事業部助理總裁趙輝表示，雖然北京樓市已經步入傳統銷售旺季，但是從整體市場形勢來看，樓市似乎也隻是稍有企穩卻並未整體回暖。
案例
無論入市還是定價，未來兩個月，京城高端住宅市場並不平靜。
觀點
9月13日，通州萬達廣場住宅首次開盤，短短兩小時便告售罄，這是通州萬達廣場繼地鐵旺鋪、5A甲級寫字樓開盤創造8個月勁銷45億的銷售紀錄後，再創北京樓市熱銷紀錄。
對於項目的集中供應，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，房企出於自身資金壓力和銷售策略，紛紛搶在"金九"時間點增加推貨量，也是上周供應量和開盤項目數創新高的重要原因。"金九銀十"作為房地產市場傳統的銷售旺季，也是今年開發商能否完成全年銷售業績的最關鍵時間點，開發商必須加大推盤力度，以實現較好的銷量和銷售額。
保利海德公園：首期開盤熱銷25億
繼8月份高端住宅市場成交量大漲之後，9月份的高端市場呈現出瞭明顯的放量態勢，包括保利、萬達、泰禾等眾多房企均推出高端項目搶收"金九"。
此次開盤，推出通州萬達廣場住宅D區產品，房源面積約為60-100平米的一至兩居，開盤僅僅2小時便告售罄，此次通州萬達廣場開盤采取先到先得的開盤方式，客戶提前3天便開始排隊。
每個人對市場是不是回暖，這個定義每個人理解不太一樣。7月份北京一手房市場成交量4500套左右，8月份突破8000套，環比上漲56%，北京市場正在慢慢走出市場低谷，充其量市場回暖有那麼一點點跡象。北京市場什麼時候真正意義回暖，還要觀察幾個指標，第一從政策來看，這次市場調控北京在很大程度是信貸，很重要因素，從政策角度來說信貸是不是有明顯放松。第二就是消費者的市場預期，是不是接下來實際觀望有明顯逆轉。最後還是要看成交量。盡管大傢看到成交量8月相比7月已經有比較明顯回升，但成交絕對量還是比較低的，所以這也需要進一步觀察。
保利代理北京公司總經理杜平表示，"項目入市以來，就受到市場和客戶的高度關註，前期來電來訪非常火爆，為項目聚集瞭超高人氣，如此火爆的蓄客情況也為項目的熱銷奠定瞭堅實的基礎。"
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