任志強2014年房價上漲趨勢不變 但增幅會下降
圖為任志強在新浪樂居北京創新峰會上做主題演講
新浪樂居訊(記者 邱瑟)2014年1月8日，"大時代•超悅--2013-2014新浪樂居北京創新峰會暨頒獎典禮"在北京市海淀劇院隆重舉行，眾多房地產行業精英人士齊聚一堂，共同見證大時代背景下的樓市營銷創新、行業發展趨勢，對跌宕起伏的北京樓市做一個完滿的回顧和展望。
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本次峰會，地產紅人、華遠地產董事長任志強以"大時代2014"為題作瞭一場長達半個小時的主題演講。演講過程中，任志強針對整體房地產市場和政策一如既往地拋出瞭一系列的觀點，隻是這一次，他略顯溫和。任志強稱截止目前還沒有看到對房地產市場不好或者好的消息出來，因此2014年市場很有可能會平穩過渡；而大傢最為關心的房價方面，他判斷今年房價上漲趨勢不會改變，但增幅會大幅下降，去年年底北京推出的自住商品房或拉低今年整體的房價數據，然而純商品房的價格將被擠壓得更高。
房地產投資增速將維持不變
兩會一直被作為一年市場政策走勢風向標，而今年兩會被很多人猜測為宏觀經濟的震蕩期。回歸到房地產市場，任志強稱目前還看不到對2014年房地產市場不好或者特別好的點，今年房地產市場很有可能會平穩度過，房地產投資增速將和去年一樣，維持在18到20之間的一個較高的增長速度。
任志強的判斷來自於過去一年房地產企業瘋狂買地的事實--2011年以後，土地市場進入瞭負增長，2012年基本全年負增長，不過2013年情況出現瞭改變，雖然全年前10個月增長仍然為負，但11月份土地的購置變成瞭正的9%，此外，12月份以及今年1月份已經披露出來的信息也可以看到，土地市場持續的正增長還將維持比較長的時間。
"如果大傢再瘋狂買地，一定會形成投資高增值。"任志強說，2013年開發商的到位資金非常充足，至少手裡還有兩萬多億沒有形成已購的投資，加之銀行信貸有所增加，以及基金規模的迅速增長(任志強說基金規模去年超過瞭6千億)，多種融資渠道，使得房企的負債率雖仍在75%的水平，依然有能力增加土地儲備。
"去年上海的土地出讓收入是2200億，北京是1800多億，今年年初我們看到很多城市出現瞭土地收益的高增長，北京一月份估計會有好幾百億，這種土地的資金已經可以確定在今年土地增長的情況下，投資也會保持較高的增長。"任志強在演講裡提到。
此外任志強表示，比起資本市場的開放，如果三中全會中提及的上市、銀行債券和基金開放能夠順利在今年出臺，會對房地產投資產生較大的影響，將有可能讓房地產投資增長的速度再提高。
2014房價上漲趨勢不變 但增幅會下降
房價一直是政府調控最為關心的目標。以北京為例，剛剛過去的2013年，北京市政府運用瞭一系列的行政手段試圖控制房價數據，比如嚴格項目預售證的發放，超過4萬一平的商品房不允許入市，還有從供給端的調控手段，增加比周邊普通商品住宅價格低30%的自住型商品房比例等等。
截至目前，2014年尚未出現政策向緊或趨松的消息出來，任志強判斷今年房價上漲的趨勢不變，不過增幅會出現大幅度的下降。
任志強說，過去一年政府用多種行政手段去控制房價指數，但最終，2013年終房價指數仍然超過瞭21%，因此雖然政策上的價格信號會影響購房者以及投資者對市場走勢的判斷，而價格持續上漲的趨勢不會因此發生改變。
但房價增幅會出現大幅度的下降。任志強說在去年土地總量迅速增長的情況下，今年的供需情況會發生變化，當供需增長的時候會平衡一些價格的漲幅，因此不會出現前兩年因土地負增長出現的房價暴漲。
"有人說明年的價格漲幅在7%左右，能精確到這個程度確實不容易，但我算不出來。"任志強說。
純商品房價將在自住房擠壓下走高
2013年北京政府大力推出的自住型商品房被寄予控制房價的厚望。然而任志強認為，加大自住型商品房的供應隻能有效平均房價指數，純商品住宅價格甚至會在自住房的擠壓下進一步走高。
2013年10月23日下午，北京市住建委公佈自住型商品房建設意見，北京將加快發展自住型商品住房建設，預計在2013、2014年兩年推出7萬套自住型商品房，面向全市符合限購條件的傢庭，重點解決自住型改善型購房需求，支持剛需，平抑房價。此類房源價格因規定比周邊純商品住房價格低3成而受到廣泛關註。
"政府用這樣的方法拉低房屋平均價格，但純商品房的房價會更高。"任志強說，保障性住房或者自住型商品房這類非純商品房的供應量的不斷加大，勢必會擠壓純商品房的供應量，而這將導致商品房的價格更高，但從平均數來講，也許得到的結果是平均房價更低瞭。
任志強稱，去年一年土地市場北京保障性住房(包含自住型商品房)的產品總量已經超過年初制定的計劃屏東東港汽車貸款，而純商品房的土地供應量減少瞭四分之一。
"保障性住房和自住商品房的擠壓導致成本疊加，讓商品房購買者承擔的價格水平會更高，因為他要替自住商品房承擔一部分成本。"任說。
房產稅走到死胡同 建議出臺房地產稅
對於這幾年一直甚囂塵上的房產稅擴圍，任志強認為房產稅已經走到瞭死胡同，而三中全會通報中提到的如何實現宅基地的扭轉和土地私有化等土地政策改革，意味著更有可能出臺的是房地產稅而非房產稅。
"很多人擔心房產稅會不會像過去一樣繼續擴大、出臺，新的文件我認為房產稅已經走到瞭死胡同，再出臺一定是房地產稅，雖然隻有一字之差，但是這一字是土地性質、財產權利以及私有制等各種方面的一種結合。"任志強說，十六屆三中全會提出物業稅試點，後來改為房產稅試點，到十七屆六中全會的時候又改為房地產稅，這些動作都意味著，房地產稅作為一個新的稅種單獨進行立法的要求，實際上是現有房地產稅和土地之間的關系進行結合。
任志強稱，房地產稅的出臺也許會影響到土地制度的改革問題，特別是農村土地的入市，三中全會新的文件希望其變成一個新的稅種重新立法研究將是一個好現象，會在長久的意義上影響到中國房地產市場的發展。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-08/22012571450.shtml
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